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8 marzo 2024
En Arkcon, tras más de 30 años de experiencia como empresa especializada en arquitectura, ingeniería y construcción, sabemos que invertir en bienes raíces correctamente puede convertirse en una odisea.
En Costa Rica, hay muchas variables como legislación, permisos de instituciones públicas, medidas de protección del medioambiente, lucha contra los sobreprecios, y hasta la propia topografía, que deben considerarse para asegurar la compra de la propiedad idónea para su proyecto de desarrollo.
Por esa razón, hoy vamos a compartirle una guía completa de 15 pasos a seguir para prevenir futuros inconvenientes y concretar una compra exitosa.
Guía completa para comprar y mantener una propiedad en Costa Rica
Contratar al agente inmobiliario adecuado.
Inicie contratando a un agente que se concentre en un área determinada, con amplia experiencia y ojalá que sea bilingüe, para que le asesore sobre las mejores propiedades disponibles.
Entender la ruta de crecimiento
Averigüe hacia dónde va el camino de crecimiento del desarrollo inmobiliario en esa comunidad; en otras palabras, dónde se realizan nuevas construcciones, dada la disposición del terreno. Con solo mirar un mapa, puede encontrar mucha información.
En Costa Rica tenemos muchas montañas, ríos y cañones que se interponen en el camino del desarrollo inmobiliario y que tienden a obligar a que el camino del crecimiento siga cierta ruta. Pida ayuda a expertos locales.
Conocer la ubicación y zonificación
Usted debe definir el tipo de terreno en el que desea invertir y donde se ubica; ¿busca terrenos de uso comercial o terrenos de uso residencial y en qué comunidad?
Es importante que su agente de bienes raíces conozca si en ese cantón hay plan regulador y qué indica respecto a la zona donde le interesa a usted comprar.
Este tipo de planes limitan ciertas construcciones, regulan la densidad y determinan el uso comercial, industrial o residencial para cualquiera que compre terrenos en Costa Rica.
Además, pida al dueño actual una certificación de estar al día con el pago de los impuestos municipales y asegúrese que la tasación es razonable con respecto al valor fiscal de la propiedad.
Identificar zonas antiguas y abandonadas
En muchas ciudades del mundo, las áreas antiguas y abandonadas tienden a reconstruirse eventualmente.
El desarrollo de la tierra con densidades más altas y un uso más eficiente de la tierra para generar más ingresos por metro cuadrado es más fácil de administrar en las áreas antiguas y abandonadas de la ciudad.
Un buen tip es averiguar si la ciudad tiene planes para renovar esas áreas y conocer si un buen terreno está disponible en la zona.
Analizar la topografía
En Costa Rica llueve mucho, por lo que siempre es mejor estar en la cima de una colina y no en la parte inferior para no tener problemas de drenaje. Además, analice cuidadosamente la erosión en la propiedad.
Si planea hacer algún desarrollo de terreno en el futuro y planea alterar la topografía de la propiedad, contrate a un topógrafo y, si es necesario, a un geólogo, o realice estudios con laboratorios de suelo acreditados antes de comprar un terreno en Costa Rica. Así se ahorrará muchos problemas.
Realizar estudios de suelo
Muchas áreas de Costa Rica tienen capas de tierra vegetal y deberá reemplazar esta capa de tierra antes de construir. ¿O tal vez el propietario actual usó el lote para tirar tierra de otro lugar para convertirlo en un lote agradable y de apariencia plana? Algunos incluso usan basura o materiales de desecho de construcción y luego rellenan; sobre estos terrenos no se puede construir.
Ante un posible escenario como esos, primero observe la disposición del terreno. Para un ojo experto, es bastante fácil ver si hay un vertedero o no. Luego, averigüe en qué parte de la propiedad usted, o un futuro comprador, desearía construir y pídale permiso al propietario para poner marcadores en ella y hacer un estudio del suelo.
Consultar por facilidades y servicios públicos
¿Hay electricidad y agua disponibles en el frente de la propiedad para que pueda solicitar un medidor de agua y energía eléctrica con la compañía de servicios públicos y conectarse dentro de una semana? Si la compra de su terreno es una inversión a corto plazo, también debería consultar con los proveedores de Internet y televisión por cable en el área.
Algunas áreas en Costa Rica tienen problemas de agua y para poder obtener un permiso de construcción de la municipalidad, necesita una declaración del AyA o de la ASADA de que hay agua disponible para esa propiedad en particular.
En cuanto al alcantarillado sanitario, muy pocas zonas de Costa Rica cuentan con alcantarillado urbano y la mayor parte del país es con tanque séptico y zanjas de drenaje. Si compra un terreno en un condominio, averigüe si hay una planta de tratamiento de aguas residuales instalada con los permisos respectivos de operación.
Y también consulte en la municipalidad si en esa zona hay disponibilidad del servicio de recolección de basura.
Sin duda alguna saber si tendrá acceso a agua potable, luz eléctrica, internet, alcantarillado y recolección de basura es indispensable, antes de invertir en una propiedad.
Averiguar sobre servidumbres
Pídale a su abogado que verifique si el título incluye alguna servidumbre, que le da a otras personas ciertos derechos con respecto a la propiedad, y pídale que se los explique. Estos pueden incluir servidumbres de agua, servidumbres de energía, servidumbres de paso, oleoductos o gasoductos.
Asegúrese de que no está comprando una propiedad que le otorga una servidumbre a otra persona que podría no permitir que su terreno se desarrolle como usted quisiera.
Investigar si existe un título claro
Contrate a un abogado que se especialice en bienes raíces y pídale que realice una verificación completa del título antes de comprar un terreno en Costa Rica. ¿La propiedad está totalmente titulada o es una concesión en la zona marítima?
Haga que el abogado también verifique si hay gravámenes y anotaciones. Si se siente cómodo, obtenga un seguro de título.
Además, revise que la propiedad no esté afectada por litigios legales como: usurpaciones, eventuales herencias, o división de bienes por divorcios, demandas civiles o penales.
Evitar contratiempos en la propiedad
Si hay un río o un arroyo, un pozo, una naciente, en la propiedad, o en los límites, probablemente haya contratiempos, es decir, áreas donde no se puede construir dentro de una cierta distancia del agua.
Usted puede hacer revisar y certificar los retiros o zonas de protección en el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), solicitando un “Alineamiento fluvial de ríos y quebradas”. También es necesario verificar la viabilidad para contar con los permisos ambientales para la construcción.
Proteger las vistas
Si está pensando en comprar un terreno en Costa Rica por las vistas, asegúrese de que la vista no pueda ser arrebatada por nuevas construcciones o vecinos que dejen que los árboles crezcan demasiado.
Si es posible, haga que su abogado constituya una servidumbre de vista en las propiedades vecinas para evitar que su vista sea bloqueada.
Una sugerencia adicional para mantener la belleza del paisaje, es limpiar la propiedad contra incendios forestales al menos dos veces al año, y asegurarse de que el terreno esté debidamente cercado, dándole oportuno mantenimiento a la cerca.
Pagar impuestos
El municipio donde se encuentra el terreno cobrará al propietario una vez al año (pagadero trimestralmente) el 0,25% del valor catastral pero no te lo notificará. Es decir, 4 veces al año es necesario que se acerque al gobierno local y pague los impuestos respectivos.
Si eres dueño de tu tierra a través de una sociedad, deberás, además, pagar el impuesto a las sociedades.
Prevenir la ocupación ilegal
La ocupación de tierras por parte de personas que no pertenecen allí generalmente ocurre cuando una propiedad parece abandonada: nadie se queda allí, no hay cerca y no se ha cortado el césped en un año. La falta de pago de impuestos a la propiedad también puede ser una luz verde para los ocupantes ilegales que son alertados por fuentes dentro del municipio.
Protéjase contra los ocupantes ilegales estableciendo una presencia física en su terreno, erigiendo cercas, manteniendo la propiedad y pagando sus impuestos sobre la propiedad.
Asegurar la protección jurídica
Pregúntele a su abogado de bienes raíces sobre la posibilidad de colocar un “certificado de hipoteca” en su propiedad para protegerlo de que otros hipotequen su propiedad o transfieran el título sin su conocimiento.
Revise eventuales restricciones a seguros de los inmuebles y cualquier situación que pueda afectar las primas de seguro de las futuras edificaciones (INS), zonas de protección, deslizamiento de taludes, fallas geológicas, riesgos de inundaciones, etc.
Contar con un testamento y poder notarial
Pídale a su abogado que escriba un testamento y otorgue a sus herederos el poder notarial para vender en caso de que fallezcas. Un testamento de otro país puede ser estrangulado en trámites burocráticos en los tribunales costarricenses.
Adicionalmente, haga copias de todos los siguientes documentos y entrégueselos a su abogado y a sus herederos, en papel y en archivos digitales:
- Una copia de la escritura
- Una búsqueda de títulos certificados
- Una copia del mapa topográfico
- Una copia de su testamento
- Una copia de los poderes notariales
- Una copia de la constitución de la sociedad propietaria de su propiedad
- Una copia del pasaporte o documentos de residencia que utilizó cuando compró la propiedad
- Una copia del certificado de “Uso de Suelos”
Siguiendo estos pasos, seguramente encontrará la mejor propiedad y podrá proteger su inversión en el tiempo. Si está pensando en construir, contáctenos para ayudarle a hacer sus sueños realidad. Tenemos amplio conocimiento y capacidad para construir proyectos comerciales y residenciales en cualquier parte del país. En Arkcon será un gusto atenderle.